선분양과 후분양의 차이점

 

대한민국은 선분양을 기본적으로 시행하고 있습니다.

 

선분양과 후분양의 차이점은 무엇이고 장단점은 어떤 것이 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

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선분양이란? 

 

'주택이 완공되기 전에 이를 입주자에게 분양하고 입주자가 납부한 계약금, 중도금 이용하여 주택을 건설하도록 한 제도'

 

주택가격을 준공 이전에 납부하여 건설비용에 충당하는 방식입니다.

 

1970~1980년대에 빠르게 주택문제를 해소하기 위하여 정부에서 허용한 제도입니다.

 

사업을 추진하는 입장에서는 자금회수가 상대적으로 빠른 시기에 가능하므로 더욱 활발한 공급을 추진할 수 있습니다.

 

 

그림으로 설명드리겠습니다.

 

위의 이미지는 선분양과 후분양의 개략적인 흐름도입니다.

 

각 작업별 기간은 설명을 위해 임의로 그린 것입니다. (실제로는 인허가/착공이 사업에 따라 달라집니다.)

 

눈여겨보실 부분은 '자금투입 기간'입니다. (선분양의 경우에도 계약금/중도금/잔금으로 나뉘어서 실제로 분양시점에 자금회수가 되지는 않습니다만, 이해를 돕기 위해 위처럼 표기하였습니다.

 

선분양의 경우 자금투입 기간이 상대적으로 짧은 것을 확인할 수 있습니다.

 

이는 건물을 공급하는 주체의 사업비 회수가 빨라짐을 의미합니다.

 

일반적으로 건설사업을 일정 수준의 자본금에 돈을 빌려 건물을 공급합니다.

 

빠르게 자금을 회수한다는 것은 해당 기간만큼 빌린 돈에 대한 이자비용을 아낄 수 있다는 것을 의미합니다.

 

그러므로 자금조달 측면에서 선분양제도가 유리한 경향이 있습니다.

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선분양과 후분양으로 인한 현상

 

 

건설업자 파산

 

선분양의 경우 공사도중 공사비가 오른다거나, 빌린 자금의 만기가 다되었는데 새롭게 자금을 빌리지 못하는 경우 등 다양한 이유로 인하여 공급업체가 파산할 수 있습니다.

 

후분양의 경우에는 온전히 공사가 완료된 공간을 구매하는 것이니 건설업자 파산 위험으로부터는 영향을 받지 않습니다.

 

 

P(프리미엄) 발생

 

부동산을 구입하는 이유는 거주목적과 투자목적이 있을 것 입니다.

 

분양권을 매수하는 이유는 P(프리미엄)의 발생을 기대하고 매수하는 경우도 많습니다.

 

P(프리미엄)은 선분양 방식에서만 존재할 수 있는 개념입니다.

 

모든 건물들이 후분양만을 통해 공급된다면 흔히 이야기하는 P투자는 사라지게 됩니다.

 

 

빠른 자금회수로 사업비 절감효과

 

선분양의 개념에서 설명한 부분입니다.

 

선분양 방식의 경우 금융기관에게 빌린 사업비를 빠르게 상환할 수 있으므로, 절약한 기간만큼의 금융비용을 절약할 수 있습니다.

 

그러므로 인해, 분양가를 낮게 측정할 수 있게 됩니다.

 

후분양의 경우에는 건물공급업체의 금융비용부담이 증가하므로, 그만큼 분양가를 높게 측정하게 됩니다.

 

 

입주시기의 변동 측면

 

선분양의 경우 공사기간을 예측하고 수분양자들에게 예정된 입주시기를 말해줍니다.

 

하지만 공사가 예상보다 오래걸리는 경우도 있고, 공사가 중단되기도 합니다.

 

입주시기를 어느정도 예상할 수는 있지만, 변동이 발생할 가능성이 존재하는 방식입니다.

 

 

건물의 컨디션 확인 측면

 

선분양은 조감도, 모델하우스 등을 통해 완성본을 보여주는 방식입니다.

 

하지만, 현실에서는 조감도보다 훨씬 못한 경우도 빈번하게 발생합니다.

 

또한, 모델하우스와 다르게 시공되었다고 논란이 되는 경우도 종종 보이는 것 같습니다.

 

그리고 똑같이 시공했다고 하더라도 다양한 하자가 발생하는데,

 

선분양 방식은 거래 계약을 먼저 하므로 하자를 나중에 수리보완해 달라고 요청하는 수준입니다.

 

그렇기 떄문에 일정 수준 이상의 건설사를 선호하는 분위기가 형성된 것 같습니다.

 

후분양은 완성된 세대를 보고 큰 하자가 존재할 경우 매매하지 않으니 소비자 입장에서 리스크를 지지 않습니다.

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오늘은 국내에서 주로 시행하고 있는 선분양제도와

 

국외에서 주로 시행하는 후분양제도에 대해 알아보았습니다.

 

선분양제도로 인해 발생하는 특성을 이해하시고 잘 활용하시면 좋을 것 같습니다.

 

 

 

 

오늘도 글을 읽어주셔서 감사합니다.

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